청년전용 버팀목 전세자금 대출(HUG, 허그) 100% 2억 성공기(+집주인변경, 전세사기수법, 보증금변경)

 

시작하기에 앞서

 

현재 우리에게 처한 환경을 크게 보자면, 미국의 고금리 기조와 여러 지정학 리스크(전쟁)로 글로벌 경기 둔화 및 침체 우려가 있는 상황이다. 국내에서는 중국 부동산 리스크로 시작된 경제 둔화로 인한 수출 물량 급감, 레고랜드 발 PF 부동산 영향 등으로 얼어붙어 있는 시기이다. 거기에 더해 2022년 10월 무자본 갭투자로 빌라 및 오피스텔을 1,139채를 보유하던 일명 '빌라왕'의 죽음으로 세상에 전세 사기가 드러나게 됐다.

 

이러한 어려운 시기에도 새로운 집을 구해야 했고, 오히려 거래량이 얼어붙은 이때가 합리적인 가격에 괜찮은 매물을 구할 '옥석 가리기'를 할 수 있을 것으로 생각했다.

 

2023년 7월부터 9월까지 대략 2개월간, '청년 전용 버팀목 전세자금 대출'이 가능한 매물을 찾으러 다니고, 부동산 계약 및 은행 대출과 HUG 가입까지의 타임라인을 담았다.

 

이 글을 작성함으로써 나와 같은 처지에 있는 청년들에게 도움이 되었으면 하며, 많은 청년이 이 제도를 많이 활용하여 집주인들이 HUG에 등록이 될 정도로 합리적인(시세에 크게 벗어나지 않는) 금액에 매물을, 전세를 내놓는 경우가 많아졌으면 하는 바람이다.

 

 

청년전용 버팀목 전세자금 대출 소개

 

주택도시기금 사이트 : https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp

 

청년전용 버팀목전세자금 대출은 아래와 같은 조건을 갖춘 청년 및 부부에게 전세자금을 저리(매우 낮은 금리로) 대출해 주는 상품이다.

 

- 대출 대상 : 부부 합산 연 소득 5천만 원 이하, 순자산 가액 3.61억 원 이하 무주택 세대주(예비 세대주 포함)

- 대출 금리 : 연 1.8%~2.7%

- 대출 한도 : 최대 2억 원 이내(임차보증금의 80% 이내, 만 25세 미만 단독세대주인 경우 1.5억 원 이하)

- 대출 기간 : 최초 2년(4회 연장, 최장 10년 이용 가능)

- 대상 주택 : 

    1. 임차 전용면적 85㎡ 이하 주택(주거용 오피스텔 포함, 만 25세 미만 단독세대주인 경우 60㎡ 이하 주택) 및 채권양도 협약기관 소유의 기숙사(호수가 구분되어 있고 전입신고가 가능한 경우에 한함). 단, 쉐어하우스(채권양도협약기관 소유 주택에 한함)에 입주하는 경우 예외적으로 면적 제한 없음

    2. 임차보증금 3억 원 이하

 

 

 

제일 중요한 부분은 이 부분, 보증 종류이다.

 

청년전용 버팀목전세자금 대출은 애초에 보증(HUG, HF)이 필수로 같이 붙어 있는 상품으로 따로 들 필요가 없다. 전세금안심대출보증(HUG)과 전세자금보증(HF) 두 가지 중 하나를 고를 수 있는 것이다.

 

둘의 차이를 간단히 설명하자면, HUG는 계약하려는 대상 주택을 보고 보증을 해주는 것이고 HF는 계약자의 신용을 보는 것이다.

 

HF는 신용 대출처럼 신용을 분석하여 확인하기 때문에 간편하지만, 소득에 따라 보증 한도를 정해주는데 청년 버팀목 전세대출 자체가 연 소득 5천만 원 이하를 대상으로 하고 있기 때문에 계산해 볼 경우 최대 2억 원을 받는 게 사실상 불가능에 가깝다.

HUG는 대상 주택을 분석하여 확인하기 때문에 진행 과정이 복잡하다. 주택의 가격, 임대인의 협조, 실사 등 필요조건이 상대적으로 많다. 그러나 복잡한 만큼 깡통 전세와 전세 사기 위험을 줄여주는 데 매우 효과적이다. 전세금 반환 보증보험 한도를 기존 공시가격의 150%(150%의 100%)에서 126%(140%의 90%)로 줄여놨기 때문에 청년 버팀목+HUG가 되는 매물은 깡통 전세 위험이 상대적으로 적은 매물이다.

집주인(임대인)들은 본인의 매물이 나가려면 선순위 채권(대출)을 상환하거나 기존 전세금보다 낮춰야 하는 상황이기 때문에 우리(임차인)에게 더 좋은 상황이다. 공시가격이 2억 인 매물이 있으면, 기존은 150%를 적용받아 전세 3억까지 HUG 가입이 가능했으나 현재는 126%를 적용받아 전세 2억 5,200만 원 이하여야만 HUG 가입이 가능하다. 임차인들이 HUG 가입에 대한 니즈가 커지면 커질수록 전세금을 5천만 원을 낮춰야 하므로 보다 합리적인 가격에 계약할 수 있게 되는 것이다.

 

만약 HUG가 없었다면, 위 매물이 실거래(매매) 가격이 4억이었으나 3억으로 하락했을 경우에 선순위 채권까지 고려했을 때 깡통 전세가 되어버린 것이고 전세를 들어온 임차인은 3억이란 거금의 보증금 반환에 대한 우려가 매우 커질 것이다.

 

그래서 나는 전세금안전대출보증, HUG를 선택했다. 그리고 이 글을 읽는 여러분들께도 강력 추천한다.

 

 

 

본격적인 진행

 

상황에 따라 필요한 꿀팁과 정보를 공유하기 위해 타임라인에 따라 설명하겠다.

 

■ 2023년 7월 초~중순 : 

부동산 앱(직방, 다방, 네이버 부동산)을 보며 대략적인 시세와 청년 버팀목 전세자금 대출이 가능한 매물이 어느 정도인지 확인, 중순부터 2주 동안 부동산 매물을 보러 다녔다. 직장인이기에 평일에는 시간이 많지 않았지만, 퇴근 후 보러 다니기도 하고, 주말 내내 다니기도 했다.

 

원하는 매물 대상은 아래와 같았다.
- 청년 버팀목 전세자금 대출이 가능하면서
- 임차보증금이 2억 5천만 원 이상~3억 미만 (전세금의 80%이므로 최대 2억을 받아 활용하기 위함)
- 그리고 당연히 햇빛 잘 들고 깔끔한 집!

 

■ 2023년 7월 20일 : 

부동산 앱을 통해 문의한 뒤 일정을 잡아 퇴근하고 공인중개사무소(부동산)를 방문했다. 연세가 좀 있는 아주머님과 아저씨가 계시는 곳이었다. 그런데 휴대전화 앱으로 확인했던 매물이 나갔다고 한다.

 

'아.... 뭐지....'라는 느낌이 들었다. 너무도 익숙한 레퍼토리이지 않은가.... 좋은 조건의 미끼매물을 올려놓고 다른 매물을 보여주는.... 악덕 중고차 딜러들이 많이 써먹는 그러한 수법으로 보였다.

다른 곳에 있는 공인중개사무소를 방문하기에는 시간도 늦어 이왕 온 김에 보기라도 하자며 보았는데.... '엥? 이거 내가 본 매물이 맞는데?'라는 생각에 휴대전화를 열어 사진을 비교해 봐도 같았다.

 

이상하긴 했지만 결국 내가 괜찮다고 생각했던 매물이니 집으로 돌아오는 길에 가계약금을 넣었다. 이때는 몰랐다.... 힘든 여정의 시작일지....

 

 

■ 2023년 7월 21일 : 
부동산 (임대차) 계약서 작성, 결국 전세 2억 6천만 원에 빌라를 계약했다. (위에도 기재되어 있지만 임차보증금의 80%까지 가능함으로 2.6억*0.8 = 2.08억이므로 2억을 대출받을 수 있다.)

 

계약금을 전세금의 10%인 2,600만 원을 집주인에게 이체한 후 은행에 제출하기 위한 '계약금 영수증'을 받았다. 허그를 받기 위해선 5% 이상이면 된다.

전세대출 계약서 작성 시 특약사항 추가 :

 

전세 사기는 아니지만, 계약금은 잔금을 치르기 전에 계약을 파기할 경우 돌려받지 못한다. 이 때문에 허그 대출을 진행하던 도중 문제가 발생해 대출 승인을 받지 못했을 경우 계약금을 잃는 경우가 발생할 수 있다. 몇천만 원의 매우 큰 금액이므로 꼭 추가하자. 이 외 설명은 아래 전세 사기에 관해 얘기할 때 언급하겠다.

 

- '임대인은 잔금과 동시이행으로 근저당권을 모두 말소하고 근저당권 등 어떠한 제한물권도 없는 상태에서 전세권자가 1순위가 되도록 한다.'

- '잔금 다음날까지 근저당 등 일체의 제한물권을 설정하지 않는다.'

- '청년전용 버팀목 전세자금으로 대출이 안 되거나 한도가 충분하지 않은 경우 임대인은 조건 없이 계약금을 반환한다.'

 

■ 2023년 7월 22일 : 
확정일자 신청(대법원 인터넷 등기소 or 주민센터, 행정복지센터)을 주말이라서 대법원 인터넷 등기소로 신청했다. (대법원 인터넷 등기소 : http://www.iros.go.kr/)

 

주택도시기금 인터넷 대출 신청(기금e든든) : https://enhuf.molit.go.kr/

- 진행하면서 스크린 캡처를 하지 않아 자세한 설명은 못하겠으나, 천천히 읽어보면서 작성하면 어렵지 않다.

- 다만, 은행 지점을 선택하는 항목이 나올 경우 직장과 가까운 곳을 선택하는 것이 좋다. 휴일에는 은행이 열지 않아 평일에 연차가 반차 등을 이용해 방문해야 하기도 하고, 서류가 잘못됐을 경우 다시 발급받기도 좋다.

- 그리고 주로 이용하는 주거래은행일수록 좋으며 국민은행의 A 지점을 선택하고서 B 지점을 가는 것은 괜찮으나, 다른 은행을 방문하는 것은 안 된다. 그러니 어떤 은행을 선택할 것인지는 신중하게 고르는 것이 좋다.

- 대출 가능한 은행 : 우리은행, 국민은행, 하나은행, 농협은행, 신한은행, 대구은행, 부산은행

 

 

■ 2023년 7월 24일 : 
국민은행 A 지점은 회사와 가까운 곳이기도 하고 심사 결과가 나오기 전 방문하여 필요한 서류가 제대로 맞는지, 은행 가심사를 받아보기 위해 방문했다.

 

그러나 대출이 불가능하다는 얘기를 듣게 되었다. '근저당'이 잡혀있다는 이유 때문이었다. 그것도 심지어 금액이 60억 가량이었다. 그렇기에 우리(A) 지점은 전세 사기 사태도 있어서 이런 건은 처리를 안 해준다고 얘기하며 다른 지점에 가보라고 했다. 공인중개사가 HUG 가능한 매물이라고 해서 믿고 계약했는데 청천벽력 같은 얘기다.

공인중개사에 다시 통화해 봐도 제대로 된 설명보다 계속해서 가능하단 말만 되풀이. 심지어는 다른 세대에 들어간 사람은 노트북으로 뚝딱 처리했다는 기적적인(?) 이야기까지....

 

국민은행 B 지점은 회사에서 두 번째로 가까운 곳으로 지푸라기라도 잡는 심정으로 방문해 보았다. 서류를 잠시 확인해 보더니 단번에 '대출이 가능하다'며 얘기해 주었다. 다른 지점에서는 이런저런 얘기로 거절했다고 얘기하니 은행원분께서 설명해 주셨다. 이후 공부한 내용까지 합쳐서 정리하자면,

 

위에서 설명했던 HUG는 '계약하려는 대상 주택을 보고 보증을 해주는 것'이라고 설명했다. 내가 얼마를 벌든, 내 신용이 어떤지가 중요한 것이 아니고 '돈을 빌려준 만큼 이 주택을 향후 경매나 매매할 경우 돈을 회수할 수 있는가?'를 보는 것이다.

 

60억 가량의 근저당이 있다고 하더라도 '다세대' 주택은 별도의 개별 등기를 통해서 구분 소유가 가능하다. 따라서 임차인이 들어오게 되면 그 호수의 근저당만 없애주면 되는 것이다. 그리고 위에서 적었던 특약사항, '임대인은 잔금과 동시이행으로 근저당권을 모두 말소하고 근저당권 등 어떠한 제한물권도 없는 상태에서 전세권자가 1순위가 되도록 한다'는 조건이 있기 때문에 대출이 가능한 것이다.

 

 

■ 2023년 7월 25일 : 

주택도시기금 사전자산심사 결과 '적격' 판정

 

 

 

■ 2023년 8월 11일 : 
주택도시기금 사후자산심사 결과 '적격' 판정

 

 

그리고 사후 자산심사 결과가 나오자마자 서류를 챙겨 바로 국민은행 B 지점에 방문했다.

은행 방문 시 필요한 서류(은행마다 필요 서류가 다르므로 확인해 볼 것)
- 건강보험자격 득실 확인서 (전체)
- 건강보험 자격 납부 내역 확인서 (최근 1년)
- 재직증명서
- 원천징수 영수증(재직기간 1년 이내면 갑근세 영수증)
- 4대 보험 가입 확인서
- 주민등록등본
- 주민등록초본(주소변동전체)
- 가족관계증명서(주민번호 뒷자리 공개)
- 부동산 계약서(임대차 계약서, 확정일자 필수)
- 계약금 영수증(보증금 5% 이상 납입분)
- 등기등본
- 원천징수 영수증

 

KB국민은행 사이트 : https://obank.kbstar.com/quics?page=C103998&cc=b104363:b104516&isNew=N&prcode=LN02000003&QSL=F

 

 

■ 2023년 8월 17일 : 
국민은행 B 지점에서 연락이 왔는데 "신축 건물이기 때문에 감정평가가 필요하다."라고 전달받았다. 은행원분께 감정평가 업체 이름과 전화번호를 받아서 연락했고, 신청 서류를 작성하여 팩스로 보낸 뒤 비용을 지불하였다.

 

- HUG(주택도시보증공사) 선정 감정평가 업체 리스트 : https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000006.jsp

 

우리나라 부동산공시가격은 1년에 2회 측정(매년 1월 1일, 6월 1일)한다. 내가 계약한 건물은 6월 중에 준공되어 공시가격이 아직 없었다.

 

위에서 잠깐 언급했지만, 공시가격의 126%라는 얘기가 바로 부동산공시가격을 얘기하는 거다. 내가 보고 있는 매물이 청년전용 버팀목 전세자금 대출이 가능한 가격인지 확인하고 싶다면 아래 주소로 들어가서 공시가격을 확인해 보자.

- 부동산 공시가격 알리미 : https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm

 

 

■ 2023년 8월 25일 : 
은행에서 알려준 감정평가 업체에서 진행했으나 처리가 안 되는 곳이라는 것을 뒤늦게 전달받았다. 국민은행은 특히나 깐깐한(?) 편이라 받아주는 업체가 매우 한정적이라고 한다. 당시 국민은행에서 가능하다며 전달받은 업체는 '가온', '나라', '대한', '대화', '제일', '중앙'이었다. 그래서 가온으로 문의를 해봤으나, 이 당시에는 전세 사기 관련해서 국토부에서 조사 중이어서 HUG(허그) 관련 업무를 진행하지 않는다고 했다. 그래서 '제일감정평가'에서 진행했다.

 

HUG에서 선정한 업체라고 할지라도 은행마다 받아주는 감정평가 업체가 다 다르니 은행에서 체크, 감정평가 업체에서 체크, 더블 체크하도록 하자.

 

■ 2023년 8월 31일 : 
서류를 준비하고 나서 한 달가량 지난 상태라 건강보험 서류들이 최신본이 아니게 되었다. 그래서 다시 출력하여 은행에 제출했다.

 

- 기금 주택구입자금 및 전세자금 8월 31일부터 금리 0.3% 인상 : https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP08/FP0804/FP080402.jsp?id=3&mode=S&currentPage=1&articleId=1233

 

아.... 감정평가를 다시 받는 일만 없었더라면 0.3% 낮은 이자를 낼 수 있었을 텐데... 하...

 

 

■ 2023년 9월 5일 : 
갑작스럽게 은행에서 연락이 왔다. 부동산의 주소가 변경되었다는 것이다. 그래서 은행원분께서 부동산에 연락해 본 결과, 두 블록 정도 떨어진 곳으로 이사를 했다고 한다. (계약한 공인중개사무소의 위치가 바뀌면 은행에서 실시간으로 감시하고 있어 바로 알 수 있다고 한다.)

 

이번 주에 계약도 예정되어 있는데.... 부동산이 이사한 걸 왜 은행에서 들어야 하는지..... 하...

 

 

■ 2023년 9월 7일(잔금일 전 날) : 
잔금일 전 날에는 HUG 보증보험 보험료가 인출될 수 있으니 계좌에 일정 금액을 채워 넣는 것이 좋다.

 

■ 2023년 9월 8일(잔금일) : 
잔금을 치르는 일자가 되어 아침부터 이삿짐 옮길 준비를 하고 있는데 공인중개사무소에서 전화가 왔다. 부동산 아주머니가 갑자기 집주인이 바뀔 것이라는 얘기를 한다. 금시초문이었다. 들은 적이 없다고 하니 "내가 얘기를 안 했었나?"라며 모르는 체했다.

갑자기 나타난 변수에 굉장히 어이없는 상황이었으나, 급하게 로톡을 통해 변호사분께 통화 상담을 받아보니 확정일자는 이미 받았고, 계약서 작성 후 이사와 전입신고를 통해 대항력을 갖추면 임대차보호법이 적용되니 걱정하지 않아도 된다고 설명해 주셨다. (처음 써봤는데 매우 유용했다. 강추👍, 바이럴 아님)

 

부동산 거래에서는 집주인이 전세를 끼고 매매하는 경우가 매우 빈번하게 일어나니 나처럼 크게 걱정하지 않아도 된다. 이후 글에 있는 '집주인 변경 시' 내용을 참고하면 된다.

 

점심시간쯤 되어 공인중개사무소에 방문, 은행에 전화하여 대출 실행을 요청하여 잔금을 치르고 새로운 집주인과 갱신하는 계약서를 작성하면서 우여곡절 끝에 원하는 금액 100%인 2억 원을 대출받아 전셋집을 얻을 수 있었다.

 

 

 

아직 끝난 것이 아니다. 마무리 단계가 남았다.

 

집주인에게 근저당을 없앤다는 '근저당권 말소 접수증'을 받아서 은행에 보낸다. 그리고 집주인의 주소로 내용증명(우편 등기) 갈 수 있으므로 직접 받아달라고 말씀드려야 한다.

 

다음은 최대한 이른 시일 내에 전입신고를 해야 한다. 이왕이면 계약서 쓴 후 바로 가서 신고하는 것이 좋다. 이유는 전입 신고한 다음 날부터 대항력이 생기기 때문이다.

 

또 다음날에는 전입신고를 한 후 제대로 반영이 됐는지 확인할 수 있는 '주민등록등본' 서류를 은행에 보낸다. 

 

이후 은행에서도 모니터링하겠지만, 등기부등본 서류를 확인해 근저당이 사라졌는지 확인하는 것도 좋다.

 

■ 2023년 9월 12일 : 
리파인 직원분께서 방문하셔서 신분증을 확인, 사인을 받고 가신다. 이렇게 되면 길고 길었던 대출 과정이 끝나게 된다.

 

마지막으로 전세 사기와 집주인 변경, 전세 보증금 변경 등 부가적인 내용으로 마무리하겠다.

 

 

전세 사기 수법 및 해결 방법

 

전입신고한 다음 날부터 대항력의 효과가 발생한다는 점을 악용한다.
  
전입신고 하는 날 집주인이 근저당을 설정해 버리는 경우
- 전세대출 계약서 작성 시 문구 추가 (위 내용 참고)

잔금을 지급하는 날짜에 기존 집주인이 새로운 집주인에게 집을 매매해버리는 경우
- 임차인의 동의 없이 집주인이 바뀌면 임차인에게는 2가지 선택권이 주어진다.
    1. 계약기간 동안 집주인이 바뀌면 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있다. 그리고 승계를 거부한다는 통지를 하고 기존 집주인에게 보증금 반환 청구. 이때 기존 집주인이 "나는 이미 집을 팔았으니까 알아서 하세요."라고 한다면 소송으로 가서 해결해야 하는 상황이 발생한다.

    2. 새로운 집주인에게 승계

새로운 집주인이 내 전세보증금을 반환할 능력이 되지 않는 사람인 경우
- 차라리 소송을 진행하면 승소해서 받을 수 있지만 이 경우가 가장 암담하다. 경매에 나간 매물을 직접 매수해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 그러니 HUG에 가입하도록 하자.

 

 

집주인 변경 시

 

모든 권리가 자동으로 승계되기 때문에 상속으로 변경되더라도 새로운 계약서를 작성할 필요 없다. 기존 전세 계약서에 새로운 소유자(임대인)의 인적 사항을 기록하고 서명, 날인하면 된다.

동일한 조건으로 새로운 소유자(임대인) 계약서를 작성하더라도, 작성 후 확정일자를 받지 말고 기존 전세계약서와 함께 보관해야 한다. (이때 확정일자를 새로 받으면 경매 등에서 후순위로 밀릴 수 있으니 주의한다.)

 

+ 추가로 주택도시보증공사 홈페이지(https://khig.khug.or.kr/index.jsp)에 들어가서 보증해지/변경 → 기존 보증신청내역 확인 → 보증변경신청 화면에서 '임대인 변경'을 신청하거나, 은행에 내방하여서 변경하면 된다. 모바일 전세보증금반환보증(카카오페이)을 이용한 경우도 인터넷보증을 통해 신청하면 되니 위 홈페이지로 들어가 보길 바란다.

 

집주인 변경 시 필요한 서류는 아래와 같다.
1. 부동산등기부등본(대한민국 법원 인터넷 등기소 : http://www.iros.go.kr/)
2. 매매계약서 사본(법인일 경우 사업자등록증, 법인등기부등본)
3. 신분증 사본(주민등록증, 운전면허증)

 

 

 

전세금(보증금) 변경 시

 

기존 전세금(보증금)이 3억 원이었고, 3천만 원을 증액할 경우 이때는 증액하는 부분에 대해서만 새로운 계약서를 추가로 작성한다.

 

증액 부분에 대한 계약서를 작성하실 때는 특약에 '기존 집주인에게 지급한 전세금 3억 원에 3천만 원을 증액하여 총 3억 3천만 원으로 연장한다'는 기존 계약의 내용을 꼭 기재한다.