미래에셋맵스리츠(357250) 140억 유상증자, 마제스타시티타워1 취득

 

이전에 미래에셋맵스리츠에 대해 작성한 글이 있으니 참고하시기 바랍니다.

미래에셋맵스리츠는 반기 배당을 받을 수 있는 '리츠' 종목입니다.

 

금리 인상에 무관한 미래에셋맵스리츠(357250), 금리 인하에는 더 투자하기 좋은 종목

금리 인상에 무관한 미래에셋맵스리츠(357250), 금리 인하에는 더 투자하기 좋은 종목

 

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미래에셋맵스리츠에서 140억 규모 유상증자 공시를 발표했다.

 

증자 주식 수 : 4,895,105주

1차 발행가액(확정) : 2,715원

모집 총액 : 13,290,210,075원

구주주 청약 배정 주식수 : 구주주 소유 주식 1주당 0.2435375621주를 곱하여 산정된 배정주식수

신주 청약기일 : 

    - 구주주 : 2024년 1월 11일 ~ 2024년 1월 12일

    - 일반공모 : 2024년 1월 16일 ~ 2024년 1월 17일

신주 납입기일 : 2024년 1월 19일

 

자금조달 목적은 '코크렙제66호위탁관리부동산투자회사'의 우선주 수입증권 매입(NH투자증권, 캡스톤일반사모투자신탁42호가 보유 중인 물량)에 필요한 자금조달.

 

찾다 보니 '코람코라이프인프라리츠(357120)'도 230억 규모 유상증자를 진행해 코크렙제66호의 우선주와 보통주 각각 50%를 취득한다는 공시를 했었음.

 

https://dart.fss.or.kr/dsaf001/main.do?rcpNo=20231120000867

미래에셋맵스리츠/주요사항보고서(유상증자결정)/2023.11.21

 

 

공모자금 약 133억은 아래와 같이 사용될 예정이다. 실제 캡스톤42호펀드 수익증권 매입금액은 108.9억 원이다.

 

발행가액이 변경되며 공모자금이 소폭 줄었음에도 예비 현금 항목이 있어 기존 증권 취득금액과 변동이 없었다.

 

 

 

그럼 '코크렙제66호위탁관리부동산투자회사'은 무엇일까?

 

 

 

서울시 서초구 서초동 1498-5, 마제스타시티타워1을 5,200억에 매입하는 리츠이다.

 

우선주 1,900억 원과 보통주 500억 원을 합친 2,400억을 유상증자할 계획.

 

 

 

코크렙66호리츠와 캡스톤42호펀드, 미래에셋맵스리츠가 매입하는 수익증권 구조는 아래와 같다. 

 

미래에셋맵스리츠는 우선주를 일부 취득하게 되는 것이다. 우선주는 보통주보다 우선하는 배당 지급 구조로 인해 경기 둔화로 인한 공실률 상승에 대해 하방을 막아준다.

 

 

 

마제스타시티타워1는 서초역(2호선) 4번 출구로 나와서 도보로 4분 거리에 있는 초역세권 신축(2017년 준공) 오피스 부동산이다. 위치는 매우 괜찮은 곳에 있다.

 

 

 

미래에셋맵스리츠 자료에서 제공한 국내 주요 오피스 거래 사례이다.

 

GBD(강남 업무지구, Gangnam Business District), CBD(종각, Central), YBD(여의도, Yeouido), BBD(분당, Bundang), 기타 권역으로 정리되어 있다.

 

 

 

 

GBD 오피스 거래 사례, 비교표

 

평당가 : 3,519만 원~5,597만 원 수준인 것을 알 수 있었다.

 

 

 

GBD 오피스 임대 사례, 비교표

 

보증금 : 평당 120만 원~160만 원

월 임대료 : 평당 12만 원~16만 원

월 관리비 : 평당 4만 원~4만 9천 원

 

역삼동에 위치한 아크플레이스가 꽤 비싼 편에 속하는 것을 알 수 있었다. 출근길에 보는 GFC는 역이랑 연결도 되어 있을 정도로 접근성이 매우 좋은데도 상대적으로 저렴하다.

 

 

 

편입자산(마제스타시티타워1) 임대 현황 표이다. 주요 임차인의 임대 기간이 27~28년이 만기로 구성되어 있다.

 

마제스타시티 타워1 투자 기간은 7년으로 설정되어 자산의 매각 시점을 2030년 하반기로 예상하고 있는 바, 임대료로 인한 걱정은 안 해도 될 것으로 보인다.

 

 

 

제일 중요한 신규 자산 매입 이후 배당금에 대해 계산해 보자.

 

- 1기당 6개월, 61억 7,500만 원 * 2 = 123억 5천만 원(1년 배당) / 우선주(종류주) 1900억 = 연 배당률 6.5%

- 미래에셋맵스리츠는 109억 투자 시, 연간 7억 850만 원 수준의 배당을 받을 수 있음

- 기존 배당금을 대략 59억으로 가정(22년 합계 57.285억)+7.085 = 연간 배당 66억

- 현재 주식수 20,100,000주 + 증자될 주식수 4,895,105주 = 증자 후 주식수 24,995,105주

- 대략 계산한 연간 배당금이 264원으로 현재 주가(23.12.15 기준 3,040원) 대비 배당 수익률 8.68%

 

 

 

선순위 담보대출 약 3,200억 원의 경우, 최초 2년 동안 All-in 기준 5.20%, 2년 뒤인 2025년 10월 리파이낸싱 시 2년 고정 All-in 기준 4.20%, 다시 2년 뒤인 2027년 10월 리파이낸싱 3년 고정은 3.5% 수준으로 가정되어 있다. 내년 미국의 금리 인하가 전망되고 있으므로 합리적인 가정으로 보인다.

 

리파이낸싱 되면서 줄어드는 금융비용 덕에 위에 계산했던 61억 7,500만 원(6.50%)에서 63억 7,450만 원(6.71%)으로 늘어나면서 배당 수익률이 늘어날 수 있다.

 

 

 

미래에셋맵스리츠의 시총 규모를 약 5,000억까지 키울 것이라는 계획 또한 자료에 포함되어 있다. 그럼에도 배당률은 6.2%→6.5%로 0.3% 정도의 변화 밖에 없으나... 현재 낮은 가격에 사면 더 높은 배당수익률을 얻을 수 있으니 길게 본다면 선점하는 것도 좋은 방법이겠다.

 

 

 

미래에셋맵스리츠에서 제공한 유상증자 관련 IR 자료와 Q&A 설명 자료이다. 글에 기재하지 않고 넘어간 내용들도 있다. 길지만 차근차근 읽어보면 이해될 정도로 친절하게 작성해 놓았다.

 

미래에셋맵스리츠_마제스타시티1_Q&A_231120_v0.9_준감필.pdf

2.92MB

미래에셋맵스리츠_IR BOOK_231122_v2.0_준감필.pdf

9.48MB

 

미래에셋맵스리츠 IR Book, 주요 Q&A 안내